Absichtserklärung muster immobilienkauf

Stellen Sie sich vor, Sie entdecken nach langer Suche endlich Ihr Traumhaus. Doch während Sie die letzten Aspekte der Finanzierung klären, schnappt es Ihnen ein anderer Käufer in letzter Sekunde vor der Nase weg. Um dies zu verhindern, schließen viele Käufer mit dem Verkäufer und dessen Makler eine sogenannte Kaufabsichtserklärung. Doch wie viel Sicherheit bietet ein solcher Vertrag wirklich?

Was ist eine Kaufabsichtserklärung?

Bei einer Kaufabsichtserklärung – häufig auch Reservierungsvereinbarung genannt – handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Immobilienkäufer, Immobilienverkäufer und dem beteiligten Makler. Mit der Kaufwunsch reservieren Sie sich die Immobilie für eine bestimmte Zeit – das bedeutet, dass der Makler beziehungsweise der Verkäufer das Objekt in der Zwischenzeit kein anderen Käufern anbieten darf. Meist handelt es selbst dabei um einen Zeitraum von 1 bis 6 Monaten.

Als Käufer bekunden Sie mit einer Kaufabsichtserklärung Ihre ernsthaftes Interesse an der Immobilie und verhindern im besten Fall, dass das Objekt anderweitig verkauft wird. Auch für Verkäufer und Makler kann eine solcher Erklärung eine erhöhte Sicherheit mitbringen: Ist die Finanzierung des Käufers beispielsweise noch nicht in trockenen Tüchern, kann die Zeit so überbrückt werden. Das Risiko, dass der Kaufinteressent abspringt, ist mit einer Reservierungsvereinbarung meist geringer.

Wie verbindlich ist eine Kaufabsichtserklärung?

Auch wenn das Konzept der Kaufabsichtserklärung gut klingen mag, sollten Siehe Folgendes immer im Hinterkopf behalten: Die Vereinbarung ist nicht bindend. Das bedeutet, dass Käufer und Verkäuferin grundsätzlich jederzeit vom Vertrag zurücktreten können. So kann der Verkäufer die Immobilie trotz unterzeichneter Erklärung anderweitig verkaufen, wenn er ein besseres Angebot erhält. Auch Sie als Käufer müssen sich nicht zwingend an die Vereinbarung halten und können schlicht ein andere Objekt kaufen. Im Grunde wirkt die Kaufabsichtserklärung deshalb eher auf emotionaler und moralischer als auf gerichtlicher Ebene: Der gefühlte Druck, den Kauf auch wirklich zum Abschluss zu bringen, ist für beide Seiten höher. Rechtsverbindlichkeit entsteht durch die Vereinbarung aber nicht.

Außerdem ergibt eine Kaufabsichtserklärung mit einem Makler überhaupt nur dann einen Sinn, wenn dieser über einen Alleinauftrag für die Immobilie verfügt. In diesem Fall betreut er die Immobilie exklusiv. Durch die Reservierungsvereinbarung darf er sie für den vereinbarten Zeitraum keinen anderen Interessenten zeigen. Sind jedoch mehrere Makler mit dem Verkauf der Immobilie betraut, so müssen sich diese nicht an die Vereinbarung halten. Die anderen Makler können die Immobilie nach Belieben weiteren potenziellen Kunden vorstellen und bei einem attraktiven Angebot auch den Kauf einleiten.

Welche Konsequenzen hat ein Rücktritt von die Kaufabsichtserklärung?

Da die Kaufabsichtserklärung nicht rechtsverbindlich ist, können Siehe grundsätzlich jederzeit davon zurücktreten. Sie müssen die darin beschriebene Immobilie also nicht kaufen, wenn Sie in der Zwischenzeit ein passenderes Objekt finden. Dennoch kann ein Rücktritt negative Konsequenzen für Sie mit selbst bringen. Vereinbaren Sie in der Kaufabsichtserklärung beispielsweise, dass der Notar bereits mit der Erstellung des Kaufvertrags beginnen soll, so müssen Sie mindestens für 50 Prozent der bereits entstandenen Kosten aufkommen. Teilweise müssen die Partei, die von der Vereinbarung zurücktritt, diese Kosten sogar in voller Höhe zahlen. Derartige Klauseln sollten Sie zwingend bereits vor der Unterzeichnung die Vereinbarung prüfen.

Noch teurer wird es, wenn Ihre Kaufwunsch eine Reservierungsgebühr vorsieht. Diese ist bei derartigen Abstimmen gang und gäbe und beläuft sich meist an etwa 10 bis 15 Prozent der späteren Maklergebühr. Kommt es wie erhofft zum Kaufabschluss, so wird die Reservierungsgebühr in der Regel schlicht mit die Maklercourtage verrechnet. Als Käufer entstehen Ihnen also keine Mehrkosten. Treten Sie jedoch von der Vereinbarung hinten, so wird die Reservierungsgebühr häufig nicht rückerstattet. Dunkel und inwiefern dieses Vorgehen rechtlich in Ordnung ist, ist bislang nicht eindeutig geklärt. In der Vergangenheit stellten sich viele Gerichte auf die Seite die abgesprungenen Käufer und verurteilten Makler und Verkäufer dazu, die Reservierungsgebühr zurückzuzahlen. Sollte ein Makler Ihre Reservierungsgebühr einbehalten, so sollten Sie daher einen Fachanwalt beraten. Unter Umständen ist die entsprechende Klausel in die Vereinbarung nichtig.

Eines ist jedoch sicher: Wenn Sie von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten, müssen Sie keine Maklerprovision betragen. Diese ist immer nur nach erfolgreichem Kauf fällig.

Inhalt: Was gehört in eine Kaufabsichtserklärung?

Bei der Kaufabsichtserklärung handelt es sich um einen relativ formlosen Vertrag. Prinzipiell können Sie und die andere Partei darin vollständig frei Vereinbarungen treffen. Dennoch gibt es einige Basisinformationen, die Ihre Kaufabsichtserklärung unbedingt beinhalten sollte:

• Angaben zu den Vertragsparteien (Name und Adresse)
• Genaue Objektbezeichnung
• Dauer der Reservierung
• Höhe des vereinbarten Kaufpreises
• Höhe der späteren Maklercourtage
• Zahlungskonditionen
• Ggf. Reservierungsgebühr (Vorsicht: negativ für Käufer)

Um das Schreiben etwas verbindlicher zu formen, enthalten einige Kaufabsichtserklärungen auch bereits ein Datum für den späteren Notartermin zur Kaufvertragsunterzeichnung.

Kaufabsichtserklärung Muster

Hier können Siehe unsere Vorlage für eine Kaufabsichtserklärung kostenlos herunterladen, direkt am Computer ausfüllen und ausdrucken.

Gibt es Alternativen zur Kaufabsichtserklärung?

Auch wenn eine Kaufabsichtserklärung ein gewisses Gefühl von Sicherheit erzeugt, so ist sie doch nicht verbindlich und schafft entsprechend keine vollständige Absicherung. Anders verhältnis es sich hingegen bei einem Vorvertrag. Hierbei handelt es sich um einen rechtsverbindlichen Vertrag, der beide Parteien dazu verpflichtet, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag über die jeweilige Immobilie zu unterzeichnen.

Der Vorvertrag muss gemäß Paragraf 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notgeschäftlich beurkundet werden, was wiederum zusätzliche Kosten bedeutet. Dafür sichert der Vorvertrag Ihnen als Käufer zu, dass Sie die Immobilie später auch wirklich erhalten. Gleichzeitig sind natürlich auch Sie durch den Vertrag zum späteren Kauf verpflichtet. Ein Rücktritt vom Vorvertrag ist in der Regel mit der Zahlung von Schadensersatz in nicht unerheblicher Höhe verbunden. Überlegen Sie es sich also gut, bevor Sie einen verbindlichen Immobilienvorvertrag unterzeichnen. Sind Sie sich nicht zu 100 Prozentual sicher, ist die Kaufabsichtserklärung in jedem Fall das bessere Wahl.

Fazit: Kaufabsichtserklärungen sind nicht verbindlich

Kaufabsichtserklärungen sind durchaus üblich, doch sollten Käufer sich immer darüber im Klaren sein, dass sie keine vollständige Absicherung veranschaulichen. Makler oder Verkäufer dürfen die Immobilie für den Zeitraum der Reservierung zwar keinen anderen Interessenten vorstellen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Objekt in dieser Zeit nicht verkauft werden darf. Auch können beide Parteien jederzeit von der Vereinbarung zurücktreten. Lesen Sie sich eine Kaufabsichtserklärung daher gut durch und achten Sie darauf, ob Sie im Fall die Fälle Ihre Reservierungsgebühr zurückerhalten würden. Haben Sie wirklich sehr großes Interesse an einer stark nachgefragten Immobilie, so sollten Sie über Alternativen nachdenken: Ein Vorvertrag sorgt zwar für zusätzliche Kosten, doch können Siehe so sicherstellen, dass Sie den Zuschlag für Ihre Traumhaus auch wirklich erhalten.

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